آیا تا به حال، با این موضوع مواجه شده اید که بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول، طرف مقابل از تحویل مبیع امتناع ورزد؟ در چنین شرایطی، بدیهی است که باید اقدام به تنظیم دادخواست و طرح دعوا نمود. باید بدانید که دادخواست الزام به تحویل ملک، دادخواستی است که خریدار ملک قولنامه ای یا سنددار علیه فروشنده، مطرح می کند. از طریق شکایت، می توان الزام این شخص را به تسلیم و تحویل ملک مورد معامله خواستار شد. نحوه طرح این دعوا، بدین صورت می باشد که خواهان باید برای ثبت دادخواست خود، به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه نماید. قبل از مراجعه به دفاتر خدمات قضایی برای طرح این دادخواست، بهتر است با بهترین وکیل ملکی در تهران مشورت کنید.
نحوه طرح دادخواست الزام به تحویل ملک
ماهیت دادخواست الزام به تحویل ملک یا الزام به تحویل مبیع از قرار زیر است:
با توجه به ماده ۳۶۲ قانون مدنی، به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود. یکی از مشکلاتی که معمولا در معاملات با آن مواچه می شویم، امتناع فروشنده از تحویل بیع به خریدار است. این امر به خصوص در فاصله زمانی بین انجام معامله و تنظیم سند رسمی، بسیار شایع است. در این زمان، اغلب ارزش مادی مبیع افزایش یافته و برخی فروشندگان با طمع فروش مال با سود بیشتر، از تحویل مبیع سر باز می زنند.
در این زمان، خریدار می تواند اقدام به طرح دادخواست الزام به تحویل مبیع نماید و مال غیر منقول خود را تحویل بگیرد. اصطلاحا به این دعوا، دعوا الزام به تحویل مبیع می گوییم. اگر این مورد در ارتباط با معاملات ملکی باشد، دعوا الزام به تحویل ملک نام می گیرد.
شرایط تقدیم دادخواست الزام به تحویل ملک
هر دعوایی برای شروع و طرح، باید شرایطی را دارا باشد. در مورد تنظیم دادخواست الزام به تحویل ملک و الزام به تحویل مبیع نیز همین مورد صادق است. این شرایط برای تنظیم این دادخواست و طرح دعوا مربوطه عبارت است از:
- اولین شرط: بین خریدار و فروشنده ، مبایعه نامه، قولنامه یا مدرکی دال بر خرید و فروش وجود داشته باشد. بنابراین، اگر عقد دیگری غیر از بیع مثل صلح و.. وجود داشته باشد، طرح دعوای الزام به تحویل مبیع موضوعیت قانونی ندارد.
- دومین شرط: بیع به صورت قانونی وشرعی تنظیم شود. بنابراین، اگر بیع به هر دلیل منحل یا باطل و یا از درجه اعتبار ساقط گردد، دعوی الزام به تحویل مبیع پذیرفته نمی باشد.
نکات مهم در تنظیم دادخواست الزام به تحویل ملک
در تنظیم دادخواست و دعوای مورد نظر، به این نکات باید توجه نمود.
- اگر طرفین، مدت مشخصی را برای تحویل ملک تعیین کرده باشند، شخص خریدار نمی تواند تا قبل از آن موعد، الزام فروشنده را به تحویل ملک بخواهد.
- هزینه های تحویل ملک بر عهده فروشنده است و خریدار، می تواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه نماید.
- اگر در قرارداد زمان مشخصی برای تحویل ملک پیش بینی نشده باشد، اصل بر فوری بودن تحویل ملک می باشد.
- اگر قبل از تحویل ملک عیب و نقصی در ملک ایجاد شود، خریدار می تواند معامله را فسخ نماید.
- همچنین اگر از زمان عقد قرارداد، امکان تحویل ملک توسط فروشنده وجود نداشته باشد، بیع باطل است.
- ضمانت اجرای عدم تحویل ملک در زمان مشخص توسط فروشنده، مطالبه خسارت بابت تأخیر در تحویل ملک می باشد.
- اگر نسبت به بخشی از ملک امکان تحویل باشد و نسبت به بخش دیگری امکان تحویل نباشد، قرارداد نسبت به آن قسمت که امکان تحویل آن وجود دارد، صحیح و نسبت به قسمت دیگر باطل است.
- تحویل ملک، مستلزم تحویل کلیه اجزا و توابع ملک نیز می باشد.
- دعوای الزام به تحویل مبیع در خصوص املاک بازداشتی، قابل استماع نخواهد بود.
- مطالبه اجرت‌المثل مال غیرمنقول، مستلزم مالکیت رسمی خواهان است و حکم به تحویل ملک مورد معامله به معنای رسمیت مالکیت وی نیست و به استناد آن نمی‌توان اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کرد.
- اقدام مدیون به انتقال ملک به غیر با وجود حکم قطعی مبنی بر تحویل ملک یا تنظیم سند، مصداق معامله به قصد فرار از دین است.
نمونه دادخواست الزام به تحویل ملک
در این قسمت، نمونه ای از دادخواست الزام به تنظیم ملک را ارائه می دهیم. این دادخواست می تواند به شرح زیر باشد:
ریاست محترم …..باسلام
احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب به موجب مبایعه نامه مورخ … شش دانگ یک باب خانه مسکونی/یک واحد آپارتمان به مساحت … واقع در شهرستان … بخش … به شماره پلاک ثبتی … را از خوانده به عنوان مالک قانونی به مبلغ … خریداری نمودم و طبق قرارداد خوانده متعهد شدند که ملک را در تاریخ … به اینجانب تحویل بدهند.
علاوه بر تمدید مهلت تحویل ملک طبق قرارداد، اینجانب مراجعات بسیاری نزد ایشان داشتم و همچنین اظهارنامه ای به شماره … در تاریخ … نیز ارسال نمودم که خوانده هیچ اقدامی در جهت تحویل مورد معامله انجام ندادند و از این حیث خساراتی به اینجانب وارد شد.
لذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳ قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را استدعا دارم.
محل امضاء
کلام آخر
در دادخواست الزام به تحویل ملک یا مورد معامله، اگر ملک مورد نظر بطور رسمی بنام خریدار باشد، خریدار بدون هیچ مشکلی می تواند دادخواست الزام به تحویل مبیع بدهد، اما اگر سند عادی باشد؛ هنوز سند رسمی بنام خریدار نشده باشد، بین قضات، اختلاف عقیده وجود دارد. عده ای معتقدند به محض وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن است و عقد بیع نیاز به تشریفات خاص ندارد و فروشنده را ملزم به تحویل مبیع می نمایند.
عده ای با تمسک به ماده 48 قانون ثبت، دعوای الزام به تحویل مبیع را بدون تنظیم سند نمی پذیرند. دعوی الزام به تحویل مبیع جزء دعاوی مالی محسوب می شود چنانچه مبیع مال غیرمنقول باشد، هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقه ای و بهای معاملاتی ملک تعیین می شود. همچنین اگر مبیع مال منقول باشد، اگر ارزش مال بیش از 20 میلیون تومان باشد، سه و نیم درصد ارزش مال و اگر ارزش مال کمتر از 20 میلیون تومان باشد، دو و نیم درصد ارزش خواسته باید به عنوان هزینه دادرسی پرداخت گردد.
